Frank szwajcarski podzieli polski sektor bankowy? O tym zadecyduje Sejm

Wrzesień 7 2015 01:59PM

Polski sektor bankowy stoi wobec dużego wyzwania. Jeśli senatorowie nie odrzucą przyjętego przez Sejm nowego projektu ustawy o przewalutowaniu kredytów we franku szwajcarskim, możemy spodziewać się nawet ograniczenia dynamiki wzrostu PKB.

home-167734_1280

Komu opłaciła się spekulacja na franku szwajcarskim?

Przypomnijmy, że gwałtowny wzrost popularności kredytów walutowych w Polsce przypada na połowę 2000 r., kiedy banki coraz chętniej udzielały pożyczek hipotecznych w euro i dolarze, a z czasem także we franku szwajcarskim.

W 1999 r. frank wytracił dynamikę wzrostu i wyraźnie osłabł wobec złotówki – wtedy za 1 CHF trzeba było zapłacić 2,62 zł. Rok później było to już 2,39 zł, a w 2001 r. 2,41 zł [1]. W międzyczasie RPP sukcesywnie podwyższała stopy procentowe. Topniejące zainteresowanie kredytami hipotecznymi (i nie tylko) w złotówce było jednym z bodźców, dla których sektor bankowy wyszedł z pomysłem wzmocnienia aktywności kredytowej na franku.

Do chwili wydania Rekomendacji S przez Komisję Nadzoru Finansowego (1.07.2014 r.). we franku zadłużyło się blisko * 600,000 Polaków – w pozostałych walutach prawdopodobnie kolejne 100,000.

* BIK podaje, że w ostatnim kw. 2014 r. liczba osób, które zdecydowały się na kredyt we franku sięgnęła 566,000.

Frankowicze stanęli w obliczu pierwszego większego kryzysu w latach 2001-2003, kiedy to kurs franka wzrósł o blisko 25% z 2,41 zł w 2001 r. do 3,01 zł dwa lata później. Skala problemu nie była jednak imponująca, bo pierwsze kredyty walutowe zaciągane przed 2003 i 2004 r. były zarezerwowane wyłącznie dla najbardziej wiarygodnych klientów o ugruntowanej kondycji finansowej.

Prawdziwy boom na kredyty we franku przypada na przełom 2003-2004 r., kiedy złotówka zaczęła umacniać się wobec CHF, a koszty hipotek topniały z każdym kolejnym kwartałem. Szwajcarska waluta urosła do miana przystani kredytowej dla Polaków i to nie tylko tych, którzy starali się o finansowanie swojego pierwszego domu lub mieszkania. Nie bez przyczyny, bo współczynnikiem bazowym dla obliczenia oprocentowania kredytu we franku nie jest WIBOR (w styczniu 2003 r. WIBOR 3M wynosił 6,87%) a LIBOR (w tym samym czasie utrzymywał się na poziomie zaledwie 0,60%).

Różnica ponad 6 pkt. procentowych działała na wyobraźnię wielu Polaków, ale i sam sektor bankowy wydaje się, że nie był przeciwny tym daleko idącym spekulacjom. Bankierzy przedstawiali kalkulacje klientom i wskazywali na realne oszczędności. Część kredytobiorców uwierzyła, że mocna złotówka i stabilna sytuacja makroekonomiczna Szwajcarii nie doprowadzi do załamania kursu na parze CHF – PLN w kolejnych latach. Mylili się.

2008 r. skutecznie ostudził dobre nastroje frankowiczów

Mimo że już pod koniec 2005 r. pojawiały się pierwsze wyraźne ostrzeżenia ze strony polskich instytucji finansowych (m.in. UOKiK, Narodowy Bank Polski, KNF), że gra na obcej walucie to realne ryzyko dla kredytobiorców, wielu Polaków nie przywiązywało do nich specjalnej uwagi. Co więcej, w tym samym czasie po kredyty w CHF zaczęli sięgać nie tylko najzamożniejsi, ale i osoby, które miały na tyle słabą zdolność kredytową, że dopiero po wyborze franka szwajcarskiego jako waluty rozliczeniowej mogli pozwolić sobie na zobowiązanie o wartości kilkuset tys. złotych.

Należy jednak przyjąć, że głównymi beneficjentami CHF wcale nie byli kredytobiorcy z marginesu, a osoby, których nie było stać na obsługę zadłużenia o znacznej wartości. Sama Komisja Nadzoru Finansowego podaje, że tylko na przełomie lat 2006-2007 ponad 6,000 kredytów hipotecznych we franku miało wartość 600,000 złotych i wyższą, a w tym okresie na tak duży kredyt w złotówce mogło liczyć niewielu klientów.

W 2007 r. jeszcze nic nie wskazywało na nadchodzący kryzys. Dopiero w IV kw. 2008 r. trend wyraźnie odwrócił się i już po kolejnych 4-5 miesiącach z 1,96 zł za 1 CHF kurs wzrósł do 3,32 zł – co prawda nie na długo, jednak od tej chwili średnia kursu nie wróciła już do tej, którą mogliśmy obserwować w na początku pierwszego dziesięciolecia. Co istotne – mimo że pierwsze wzrosty w latach 2000 – 2003 odcisnęły się na portfelach tylko niewielkiej grupy zadłużonych, o tyle wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi w kolejnych latach oznaczał, że mamy do czynienia już z zupełnie inną skalą.

Z czasem światowa recesja spowodowała wyraźne osłabienie złotego wobec franka szwajcarskiego; średni kurs rósł w zasadzie nieprzerwanie od 05.07.2008 r. i dziś utrzymuje się na poziomie blisko 4,00 złotych (na dzień publikacji tego artykułu 3,90 zł za 1 CHF).

Pod naciskiem społecznym przyjęto ustawę antyspreadową

Gwałtowne odwrócenie spadkowego trendu franka szwajcarskiego miało swoje konsekwencje w portfelach kredytobiorców. Pod nieustającym naciskiem społecznym polski rząd uchwalił tzw. ustawę antyspreadową, która zmieniła obowiązujące prawo bankowe (zmiany wprowadzone w IV kw. 2011 r. miały być odpowiedzią na rosnące koszty frankowiczów, ale ostatecznie nie rozwiązały problemu u podstaw).

Głównym problemem frankowiczów nie jest jednak sam ** spread bankowy (choć nie da się jednak ukryć, że oszczędności na wymianie walut we własnym zakresie przy odpowiedniej skali mogą sięgać nawet kilkudziesięciu tys. złotych w skali 20-30 lat spłaty), a rekordowo wysoki kurs samej waluty.

Na to wskazywał już wtedy m.in. wiceprezes Związku Banków Polskich, Mieczysław Groszek.

** Kredytobiorcy ocenili, że spread sam w sobie stał się kolejnym źródłem zysków i nie pokrywał wyłącznie kosztu przewalutowania franka szwajcarskiego. Na kanwie tego przepisu podnosili, że umowy zawarte z bankami są nieważna (w tej części), bo działają na niekorzyść kredytobiorcy.

Nowy projekt pomocy przyjęty przez Sejm budzi wiele kontrowersji

Odpowiedzią na rosnące koszty obsługi kredytów hipotecznych we franku szwajcarskim stał się projekt ustawy złożony przez Sojusz Lewicy Demokratycznej. Zgodnie z jej treścią, całe ryzyko spekulacji na obcej walucie miałyby przejąć na siebie banki; najwięcej hipotek w CHF w swoich portfelach mają m.in.: mBank, Bank Millenium, Getin Noble Bank, PKO BP, BZ WBK.

Ekonomiści podnoszą, że nowa ustawa jest niezasadna, bo przeciwieństwie do innych przykładów, m.in. z Węgrzech, polscy kredytobiorcy dobrze znieśli rosnący kurs CHF. BIK podaje, że tylko 1,34% frankowiczów nie spłaca swojego zadłużenia w terminie (kredyty przeterminowane powyżej 90 dni).

W praktyce, gdyby kredyty we franku szwajcarskim zostały przewalutowane na złotówkę, 90% kosztów tej operacji poniosłyby banki. Podczas obrad 05.08.2015 r. Sejm zaakceptował projekt złożony przez SLD i stał się jednocześnie kością niezgody między parlamentarzystami a polskim sektorem bankowym. Z prostego powodu – pierwszy projekt złożony przez PO zakładał, że koszty będą proporcjonalne dla każdej ze stron, równo po 50%.

Z szacunków KNF wynika, że gdyby ustawa została przyjęta, całkowity koszt przewalutowania kredytów we franku szwajcarskim sięgnąłby blisko 22 miliardów złotych, a to znacznie więcej niż szacowano do nie dawana. Jeszcze większych strat spodziewa się prezes Związku Banków Polskich, Krzysztof Pietraszkiewicz, jednak im bliżej posiedzenia Senatu, tym niższe prawdopodobieństwo, że ustawa zostanie ostatecznie przyjęta. O realnych zagrożeniach nie tylko w kontekście samego sektora bankowego w Polsce, ale i gospodarki wspominali wcześniej m.in. premier Ewa Kopacz, minister Szczurek i prezydent Andrzej Duda.

Aniela Agopsowicz ekspert rynków finansowych w firmie ekantor.pl

Serwis ekantor.pl to internetowy kantor wymiany walut, który oferuje najniższe kursy walut na rynku. Serwis powstał z myślą o przedsiębiorcach jak i osobach indywidualnych aby mogły one w sposób szybki i bezpieczny dokonywać transakcji wymiany walut. Ekantor.pl proponuje bardzo niskie spready przez co jest bardziej atrakcyjny niż banki czy kantory stacjonarne.

Skomentuj Post

Komentarze3 komentarze

 

  1. Kazam

    Jedna wielka sciema.i tak nikr kasy nie dostanie i tak jedynaa pomoc wnsytuacji gigantucznej raty kredytu to kantory internetowe na rzad nie ma co licyc trzeba kupowac franki w ekantor.pl i cieszyc sie ze chociaz oni daja nam oszczedzic

  2. robert

    cała prawda jest taka że i ludzi ryzykowali strasznie i banki jak „poczuły krew” to oferowały kredyty ludziom którzy ledwie wiązali koniec z końcem (kretyni myśleli że wartość nieruchomości będzie rosła bez końca i zawsze da się ja sprzedać jak kredytobiorca nie będzie spłacał kredytu).
    Dzisiaj wszyscy płaczą a społeczeństwo ma za to płacić!

  3. michał

    ciekawe jak to będzie gdy pomogą/pomożemy frankowiczom a tym co mają kredyt w złotówkach i płacą dużo wyższe raty od początku nic nie damy? druga sprawa to już wszystkim mamy pomagać?

Dodaj własny komentarz

  • Najnowsze

    Zobacz najnowsze i najważniejsze artykuły:

  • Polacy wolą kupować własne mieszkania, niż je wynajmować

    Niespełna 5 proc. Polaków wynajmuje mieszkanie na rynkowych zasadach. Ponad 80 proc. mieszkań stanowi własność prywatną. Polacy zdecydowanie wolą kupować własne lokum, nawet jeśli muszą się posiłkować długoterminowym kredytem hipotecznym. Przez ostatnich kilka lat zakupy na rynku wspierał popularny program dopłat do kredytów Mieszkanie dla Młodych, który kończy się w przyszłym roku. Jego następca – program Mieszkanie Plus – ma zwrócić większą uwagę Polaków na wynajem. – Polacy preferują własne mieszkania, nie wynajem. Dziś tylko kilka procent wynajmuje mieszkania. Rynek chciałby, żeby program MdM – dopłacający do zakupu własnego mieszkania – dalej funkcjonował, ale już wiemy, że nie będzie kontynuowany. Zastąpi go kolejny program – Mieszkanie Plus, który będzie wspierał właśnie tę drugą opcję, czyli mieszkania pod wynajem – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Agata Stradomska, manager ds. szkoleń i marketingu w sieci RE/MAX Polska. Blisko 5 proc. Polaków wynajmuje mieszkania na rynkowych zasadach – wynika z danych Eurostatu. Statystyki jednoznacznie pokazują, że Polacy przedkładają zakup własnego M – chociażby na kredyt hipoteczny – nad wynajem. Ponad 80 proc. mieszkań w Polsce znajduje się w rękach prywatnych. – Czynsze najmu na rynku są dość wysokie, być może dlatego wiele osób po przeliczeniu wybiera opcję zakupu, nawet na kredyt hipoteczny. Opcja najmu po prostu jest bardzo droga – mówi Agata Stradomska. Drugą przyczyną jest panujące wśród Polaków przekonanie, że własne lokum lepiej kupić, niż „łożyć komuś co miesiąc do kieszeni”. Poza tym posiadanie własnego M jest postrzegane jako element życiowej stabilności, zapewnia poczucie bezpieczeństwa. W Niemczech mieszkania na rynkowych zasadach wynajmuje prawie 40 proc. obywateli, w Szwajcarii – blisko połowa (49,2 proc.). Średnia dla całej Unii Europejskiej wynosi 19,7 proc. – taki odsetek obywateli to najemcy, którzy płacą rynkowe stawki czynszu. Najniżej plasują się pod tym względem kraje takie jak Rumunia czy Litwa, gdzie na wynajem własnego lokum decyduje się zaledwie około 2 proc. obywateli. – Program Mieszkanie Plus ma stworzyć warunki i możliwości wynajmu mieszkań taniej. Za tym będzie musiał podążyć rynek. Zarówno inwestorzy instytucjonalni, jak i mali, prywatni inwestorzy będą musieli obniżać czynsze, bo w przeciwnym razie po prostu nie znajdą najemców – prognozuje Agata Stradomska. Mieszkanie Plus ma zastąpić obecny system dopłat w ramach MdM-u, który wygaśnie w 2018 roku. Działający na rynku od trzech lat program Mieszkanie dla Młodych cieszy się ogromną popularnością. Do tej pory skorzystało z niego 96 tys. kredytobiorców, a suma dopłat sięgnęła 2,5 mld zł. – Ostatnia odsłona tego programu będzie miała miejsce w przyszłym roku, ale zapewne dostępna pula środków szybko zostanie wyczerpana. Z programu MdM mogły skorzystać osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie, a w przypadku dużych rodzin dofinansowanie mogło też zostać przeznaczone na zakup kolejnego mieszkania poprawiającego warunki bytowe – mówi Agata Stradomska. Ostatnia transza pieniędzy w ramach MdM zostanie uruchomiona w styczniu, ale eksperci oczekują, że środki rozejdą się błyskawicznie. Dla przykładu, środki z puli 67 mln zł, które w sierpniu uruchomił Bank Gospodarstwa Krajowego, zostały rozdysponowanie w ciągu kilku godzin. Pierwsze wnioski o dofinansowanie zakupu mieszkania zostały zarejestrowane w systemie BGK około 4 rano. Do godziny 14 zarezerwowano już całość środków, przeznaczonych do wykorzystania w tym roku. – Konstrukcja tego programu była bardzo ciekawa, ponieważ dopłacano do wkładu własnego na zakup mieszkania. Była to bardzo korzystna forma wsparcia dla osób zaciągających kredyt hipoteczny. W przypadku dużych rodzin – z trojgiem i większą liczbą dzieci – dopłata wynosiła nawet do 30 proc. wartości nabywanego mieszkania. Stąd ogromne zainteresowanie. Niestety już wiemy, że kontynuacji tego typu programów już nie będzie, nie będzie też wspierania zakupu własnych mieszkań przez rząd – mówi Agata Stradomska. Ekspertka ocenia, że program Mieszkanie dla Młodych przyczynił się do wzmożonej aktywności deweloperów. Z danych GUS wynika, że w całym 2016 roku liczba mieszkań oddanych do użytkowania wyniosła 162,7 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 10,2 proc. w ujęciu rocznym. Z kolei liczba wydanych pozwoleń na budowę zwiększyła się o 12 proc. w porównaniu z rokiem 2015. Do tej pory również niskie stopy procentowe były bardzo korzystne dla osób, które kupowały własne lokum, zaciągając w banku kredyt hipoteczny. Z drugiej strony, przyciągały na rynek nieruchomości inwestorów szukających form lokowania kapitału alternatywnych dla niskooprocentowanych lokat bankowych. – Jeśli stopy procentowe pójdą w górę, będzie trochę trudniej o kredyt hipoteczny. Być może kwoty możliwe do uzyskania w ramach kredytu będą mniejsze. Możliwe również, że inwestorzy będą się zastanawiać nad innymi alternatywami lokowania środków. Inwestycje w nieruchomości są długoterminowe, więc raczej nie prognozowałabym sytuacji, w której nagle wszyscy będą się wycofywać z rynku nieruchomości i na powrót lokować pieniądze w banku – mówi Agata Stradomska.

  • Rewolucja na rynku najmu

    Najemcy biur oczekują coraz nowocześniejszych koncepcji w wynajmie powierzchni. Biurka i dostęp do internetu to za mało. Większa mobilność pracowników sprawia, że biura muszą być elastyczne, wygodnie skomunikowane i z atrakcyjnym otoczeniem. Adgar Poland oferuje przedsiębiorstwom przestrzeń BE Yourself, która z jednej strony pozwala na pracę na elastycznych warunkach, a z drugiej pozwala zachować integralną strukturę firmy i dostęp do przestrzeni. Firma płaci za rzeczywistą liczbę pracowników, a nie metraż powierzchni biurowej. – Tradycyjny model wynajmu biur polega na tym, że firma najpierw szuka lokalizacji, budynku, rozpoczyna negocjacje i podpisuje umowę, co zajmuje co najmniej od kilku tygodni do kilku miesięcy. Później wynajmujący przygotowuje wyposażenie i po kilku miesiącach firma wprowadza się do swojego biura. Takie przygotowania zajmują do roku. Jeśli uda się w pół roku, mówimy o bardzo szybkiej realizacji – ocenia w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Biznes Eyal Litwin, dyrektor zarządzający Adgar Poland, Z raportu Knight Frank wynika, że na koniec I półrocza 2017 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce przekroczyły 9,6 mln mkw. W Warszawie i kilku największych rynkach regionalnych w budowie pozostaje 1,9 mln mkw., z czego 600 tys. mkw. zostanie oddanych do użytku do końca 2017 roku. Na wysokim poziomie utrzymuje się też popyt. O ile w latach 2012–2014 zapotrzebowanie firm wynosiło ok. 960 tys. mkw. rocznie, to od 2015 roku kształtuje się on na poziomie 1,3 mln mkw. Przy dużej konkurencji na rynku właściciele budynków stawiają na innowacyjne rozwiązania, same biurka i dostęp do internetu to za mało. – Firmy potrzebują takiego kompleksu i takiego sąsiedztwa, które odpowiadałyby pracownikom, bo dzisiaj to oni podejmują decyzję, gdzie powinna być zlokalizowana firma. Potrzebują odpowiedniego otoczenia, począwszy od siłowni, przez centrum konferencyjne, centrum przetwarzania danych, restauracje, kawiarnie, tereny zielone. W pobliżu potrzebne jest również centrum handlowe, co widać chociażby na Mokotowie, Ochocie czy w centrum. Firmy potrzebują więc dziś znacznie więcej niż w przeszłości, kiedy wystarczały im biurka i faks – tłumaczy Eyal Litwin. Firmy zwracają coraz większą uwagę na części wspólne, ułatwiające zespołową pracę czy pomieszczenia, w których pracownik może się zrelaksować i nabrać sił do dalszej pracy. Tego typu podejście jest konieczne, ponieważ warunki pracy są dla kandydatów jednym z istotnym kryteriów wyboru pracodawcy. Nowe pokolenie, które coraz szerzej wchodzi na rynek pracy, ma znacznie większe wymagania. – Nasza firma nie oferujemy tylko betonu i szkła, lecz także cały ekosystem wokół budynku, z restauracją, kawiarnią, centrum konferencyjnym, centrum handlowym, siłownią. Jako pierwsi zaproponowaliśmy przedszkole w biurowcu Adgar Plaza, a także siłownię i basen w tym samym budynku. Ostatnio wprowadziliśmy koncepcje Adgar Fit i Brain Embassy. Teraz wprowadzamy Be Yourself – rozwiązanie dla większych firm, zapewniające prostotę, elastyczność i efektywność – wymienia dyrektor zarządzający Adgar Poland. Koncepcja BE Yourself została stworzona z myślą o małych i większych przedsiębiorstwach, łączy zalety pracy w innowacyjnej przestrzeni, która wspiera produktywność i twórcze myślenie, z dostępem do wydzielonej powierzchni dla każdej firm. Wśród najważniejszych zalet BE Yourself przedstawiciele Adgar wymieniają brak kosztów aranżacji i dostęp do wyposażonych przestrzeni wspólnych. Główną jest jednak elastyczność – cena najmu uzależniona jest bowiem od aktualnej liczby członków zespołu. – Firma dostaje natychmiastowe, proste rozwiązania, bez konieczności wydawania pieniędzy na skomplikowane procedury prawne czy kosztowny wystrój wnętrz. Przedsiębiorca nie musi być nawet właścicielem sprzętu biurowego. Korzysta z niego na zasadzie usługi, nie zajmuje go jakość tego, co go otacza – przekonuje Litwin. Przestrzenie BE Yourself mają zostać otwarte we wszystkich kompleksach Adgar do końca 2018 roku – w I kwartale w Adgar Wave, następnie Adgar Bit, Adgar Park West i Adgar Plaza. Zdaniem przedstawiciela firmy nowe rozwiązanie może zrewolucjonizować rynek najmu powierzchni biurowych. – Kiedy rozmawiamy z najemcami, to widzimy, że są coraz bardziej zainteresowani taką formą najmu. Zmiany zachodzą cały czas na całym świecie, szczególnie w Europie, gdzie jest duża mobilność pracowników. To zmienia rynek. Wierzę, że za pięć lat będzie on wyglądał zupełnie inaczej – podkreśla Eyal Litwin.

  • Inwestycje w nieruchomości coraz popularniejsze

    Z racji na niskie oprocentowanie lokat bankowych Polacy coraz częściej inwestują w rynek nieruchomości. W Warszawie stopa zwrotu wynosi ok. 3–4 proc., a na rynkach regionalnych może być prawie dwukrotnie wyższa – oceniają eksperci OPG Property Professionals. Osobnym segmentem tego rynku, który także mocno zyskuje na popularności, są inwestycje w nieruchomości premium oraz domy wakacyjne. – Nieruchomości są zdecydowanie najlepszą formą inwestowania, jeśli chodzi o ochronę kapitału. Czasami można zarobić na nich więcej, ale jest to ściśle uzależnione od momentu wejścia i wyjścia z inwestycji w cyklu koniunkturalnym. Standardowo na rynku mieszkaniowym w Warszawie te stopy zwrotu są niewielkie, rzędu 3–4 proc. Na rynkach regionalnych ten zysk często jest prawie dwukrotnie wyższy – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Michał Styś, dyrektor zarządzający OPG Property Professionals. Przy obecnym poziomie inflacji i stóp procentowych nieruchomości są postrzegane jako bardziej zyskowna i bezpieczna forma lokowania kapitału. Generują stałe przepływy w postaci dochodów z najmu albo zysk ze sprzedaży. To w połączeniu z dobrą koniunkturą na polskim rynku nieruchomości przyciąga coraz większe grono inwestorów. Z danych Izby Zarządzających Funduszami i Aktywami wynika, że w ubiegłym roku 51 proc. Polaków wskazywało nieruchomości jako najlepszą formę lokaty kapitału. Popyt na mieszkania wzrósł w tym czasie o 20 proc., a deweloperzy oddali do użytku w 2016 roku blisko 80 tys. nowych lokali (wzrost o prawie jedną trzecią). Jak wskazuje firma Reas, w I połowie 2017 roku na sześciu największych rynkach w Polsce na sprzedaż trafiło ponad 33 tys. nowych mieszkań. Systematycznie rośnie też rynek nieruchomości luksusowych. Poland Sotheby's International Realty szacuje, że jego obecna wartość sięga około 3,6 mld zł. W 2016 roku zamożni inwestorzy kupili ponad dwa tysiące nieruchomości zaliczanych do luksusowych (ich cena przekracza 1 mln zł). Najbardziej pożądane są duże, przestronne apartamenty w Warszawie. – Inwestorzy zamożni szukają przede wszystkim prestiżu i unikalnego produktu. Chcą się wyróżniać i nie do końca chodzi im o zwrot kapitału. Bardzo często jest to chęć posiadania czegoś unikatowego, bo niekoniecznie są to inwestycje, które mają przynosić pasywny dochód. Raczej jest to drugie albo nawet trzecie miejsce do pomieszkiwania – mówi Michał Styś. Z kwietniowego raportu „Luxury Realty Map” Poland Sotheby's International Realty wynika, że rynek nieruchomości luksusowych jest skupiony w dużych miastach. W latach 2012–2016 zwiększył swoją wartość o 40 proc. Ten segment rośnie już od około trzech lat, jednak Polska w dalszym ciągu jest pod tym względem wschodzącym rynkiem i ma duży potencjał. – Rynek nieruchomości luksusowych to segment, który dopiero się kształtuje. Jest mało tego typu transakcji, ponieważ muszą to być bardzo dobrze dopracowane projekty – takie, które mają specyficzną lokalizację, są bardzo dobrze zaprojektowane i mają ciekawe otoczenie – mówi Michał Styś. – W zeszłym roku było przeprowadzonych kilka zakupów zagranicznych funduszy mieszkaniowych, głównie niemieckich, które kupują już całe pakiety mieszkań, również z trochę wyższego segmentu. Bardziej luksusowych inwestycji jest jednak bardzo niewiele. W ostatnich latach coraz popularniejsze są domy wakacyjne i aparthotele. Inwestycja polega na tym, że deweloper buduje hotel, a inwestorzy wykupują w nim na własność poszczególne apartamenty, które później wynajmują, czerpiąc z nich zyski. Całością zarządza operator, który dba o wszystko: począwszy od promocji i marketingu, poprzez konserwację, aż po pozyskiwanie nowych klientów i obsługę gości hotelowych. – Domy wakacyjne to kolejny segment rynku, który dopiero w Polsce raczkuje. Społeczeństwo sukcesywnie się bogaci, część stać na coraz bardziej zróżnicowane formy wypoczynku, z perspektywą posiadania nieruchomości, na której można zarobić, przy okazji przebywając w niej przez kilka tygodni w roku na urlopie. Jest to dość popularna forma lokowania kapitału w rejonie największych miast turystycznych na północy i w górach – mówi dyrektor zarządzający OPG Property Professionals.

  • Wynajmujemy apartament na wakacje – na co zwrócić uwagę?

    Wielu z nas, wyjeżdżając na wakacje, poszukuje swobody i prywatności, a mniej sztywnych reguł – również szukając zakwaterowania. Warto w takim wypadku zastanowić się nad alternatywą dla zakwaterowania w hotelu – wynajęciem apartamentu. W zeszłym roku ponad połowa z nas (51% dorosłych Polaków) wybrała się na wyjazd wypoczynkowy trwający więcej niż dwa dni (źródło: http://www.cbos.pl/SPISKOM.POL/2017/K_024_17.PDF). Wyjeżdżając, możemy zdecydować się na zakwaterowanie w hotelu, pensjonacie albo też wynająć domek lub apartament. Na co zwrócić uwagę, korzystając z tego ostatniego rozwiązania? Lokalizacja Cena wynajmu apartamentów – podobnie jak w przypadku pensjonatów czy hoteli – zależy nie tylko od ich klasy i powierzchni, ale także od lokalizacji. Centra miast, bliskość plaży czy największych atrakcji turystycznych – za takie położenie trzeba dopłacić. Nie warto jednak kierować się jedynie ceną, co kończy się wyborem apartamentu tańszego, ale oddalonego od centrum, wybrzeża (w przypadku apartamentów na morzem) czy szlaków turystycznych w górach. Codzienne, długie dojazdy nie są warte tych zaoszczędzonych pieniędzy. Warto także przed wyjazdem poczytać nieco o okolicy, w której znajduje się mieszkanie. Czy ma opinię bezpiecznej? Czy można bez obaw wrócić do swojego lokum po zmroku? Najlepiej jest skorzystać z usług firmy, która udostępnia apartamenty usytuowane w dogodnych i bezpiecznych lokalizacjach, np. fajneapartamenty.com, oferujące m.in. apartamenty w Karwi. Warunki użytkowania Wynajmując apartament, musimy koniecznie zapoznać się z regulaminem w nim obowiązującym oraz zwrócić uwagę na sprawy dla nas istotne. Jedziemy z małym dzieckiem? Bardzo często pobyt malucha w mieszkaniu jest bezpłatny – sprawdźmy jednak, do którego roku życia. Chcemy przyjechać ze zwierzakiem? Sprawdźmy, czy jest możliwe zakwaterowanie wraz z psem lub kotem i czy pobierana jest za to dodatkowa opłata. Dowiedzmy się także, czy i w jakim terminie należy wpłacić zadatek, a także kiedy można się zameldować lub wymeldować z mieszkania. Elastyczne godziny będą korzystne zwłaszcza dla osób podróżujących pociągiem, samolotem lub autobusem i zależnych od rozkładu jazdy/lotów. W niektórych apartamentach za zakwaterowanie się w godzinach innych niż ogólnie obowiązujące pobierana jest dodatkowa opłata, ale nie jest to regułą. W części obiektów pobierana jest ponadto podlegająca zwrotowi kaucja. Wyposażenie i udogodnienia Warto sprawdzić takie kwestie, jak obecność parkingu obok obiektu, dostęp do internetu na terenie apartamentu, wyposażenie kuchni oraz dodatkowe udogodnienia dla rodzin z dziećmi. Dowiedzmy się też, czy dodatkowe usługi, takie jak internet, parking, a także np. opał do kominka czy pralnia są wliczone w cenę, czy też dodatkowo płatne. Warto wreszcie zapoznać się z opiniami innych gości na temat danego miejsca – czy pokrywają się z zapewnieniami wynajmującego? Jeśli tak, pozostaje nam już tylko zarezerwować pobyt i cieszyć się wakacjami w niemalże domowej, ale beztroskiej atmosferze!

  • Wynajmujący w najlepszych lokalizacjach handlowych dyktują warunki mniejszym sieciom sklepów

    W Polsce działa już ponad 400 centrów handlowych. Właściciele najatrakcyjniejszych obiektów, zwłaszcza w największych miastach, dyktują warunki najemcom. Stosunkowo słabą pozycję w negocjacjach z wynajmującymi mają mniejsze, lokalne firmy, nienależące do większych sieci. Dokładne i dobrze przygotowane umowy najmu pozwalają poradzić sobie z większością problemów, z którymi borykają się najemcy, tj. od problemów związanych z pracownikami, zarządcą obiektu, do nawet z właścicielem obiektu – podkreśla ekspert Cresa w Polsce.  – Rodzaj problemów na linii najemca–wynajmujący bardzo często uzależniony jest od tego, jakiego najemcę lub wynajmującego mamy na myśli. Często najemcy, którzy mają duże sieci sklepów, są w bardzo silnej pozycji w stosunku do wynajmujących. Nierzadko wynajmujący nie są w stanie osiągnąć z najemcami warunków, na których im zależy, a najemcy bronią się swoją siłą i możliwością przyciągnięcia klientów do tych obiektów. Wtedy z reguły negocjacje przedłużają się –ocenia w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Biznes Szymon Łukasik, dyrektor działu reprezentacji najemców handlowych w Cresa Polska. Z raportu JLL „Rynek handlowy w Polsce” wynika, że w I połowie 2017 roku całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosła 13,4 mln mkw. W kraju działają obecnie 402 centra handlowe o łącznej powierzchni 9,5 mln mkw. W mniejszych miastach duzi najemcy często mogą narzucać swoje warunki. W aglomeracjach właściciele najbardziej atrakcyjnych obiektów mogą zaś pozwolić sobie na dyktowanie warunków, bo zawsze znajdzie się chętny najemca. – Funkcjonowanie obiektów handlowych rodzi różnego rodzaju problemy, które dotyczą zarówno dużych, jak i małych najemców. To problemy z pracownikami, problemy administracyjne czy nieporozumienia dotyczące współpracy pomiędzy najemcą a wynajmującym. Z reguły zawierane umowy najmu regulują sposoby rozwiązywania tych problemów i pomagają skutecznie rozwiązać zaistniałe sytuacje konfliktowe – wskazuje Szymon Łukasik. Raport CBRE „Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce” ocenia, że stawki czynszu w Warszawie w najatrakcyjniejszych obiektach kształtują się na poziomie 90–120 euro za mkw. miesięcznie. W najbardziej prestiżowych obiektach cena wzrasta nawet do ok. 200 euro za mkw. miesięcznie. Umowy przeważnie zawierane są na 10 lat, mniejsze lokale są wynajmowane zazwyczaj na nieco krótszy okres. Strony mogą negocjować nie tylko warunki komercyjne, czyli wysokość czynszu, okres najmu czy wysokość sumy zabezpieczenia, lecz także prawne, np. warunki wypowiedzenia czy rodzaj zabezpieczenia. Przy renegocjacji umowy bierze się pod uwagę obroty najemcy i jego zyski. Jeśli obiekt przyciąga wielu klientów, nie brakuje chętnych najemców, właściciele podnoszą swoje wymagania finansowe. – Aby poradzić sobie z problematycznymi sytuacjami, obie strony muszą na etapie negocjacji dokładnie zapoznać się z umową i starać się wynegocjować te elementy, które według nich generują zagrożenia. Następnie muszą pamiętać o tej umowie i utrzymywać wzajemne dobre stosunki. To podstawa. Należy przede wszystkim rozmawiać – problemy nie biorą się z niczego, a rozmowa może pomóc przed eskalacją problemu – tłumaczy przedstawiciel Cresa. Dlatego najemcy obiektów komercyjnych coraz częściej korzystają z pomocy firm doradczych, nie tylko przy negocjacji umowy z wynajmującym, lecz także przy badaniu rynku, wyborze lokalizacji, strategii miejsc pracy, po zarządzanie transakcjami czy relokację. Pomaga to uniknąć części problemów, które pojawiają się zwłaszcza przy wejściu na zagraniczny rynek. – Choć funkcjonowanie i administracja w obiektach handlowych napotykają na podobne przeszkody bez względu na kraj, czasami lokalne przepisy powodują pewne dodatkowe obciążenia szczególnie dla najemców, którzy rozwijają się międzynarodowo. Firmy, które wchodzą na dany rynek, nie zawsze są świadome jego ograniczeń, a po jakimś czasie się okazuje, że danego działania nie można lub nie powinno się robić na danym rynku – podkreśla Szymon Łukasik.

  • Wrzesień przyniósł ożywienie na rynku najmu. Nowe przepisy zmieniły sytuację lokatorów

    Wrzesień to dla studentów ostatni dzwonek na znalezienie lokum przed rozpoczęciem roku akademickiego. Wynajmując mieszkanie czy pokój, muszą pamiętać o kilku zasadach bezpiecznego najmu, które pozwolą im uniknąć konfliktów z wynajmującym. Gwarantem bezpieczeństwa lokatora jest precyzyjnie sporządzona umowa najmu, określająca dokładne warunki i koszty ponoszone przez obie strony, wysokość kaucji i opis stanu mieszkania. Lokatorzy muszą też pamiętać o tym, że od 11 września obowiązuje nowe prawo, które poluzowało dotychczasowe przepisy dotyczące eksmisji. – Przede wszystkim trzeba sprawdzić, czy osoba, która chce wynająć lokal, jest jego właścicielem. Dla wielu może być niespodzianką, że umowę najmu można zawrzeć, nie będąc właścicielem nieruchomości. Teoretycznie ktoś może wynająć mieszkanie bez wiedzy właściciela – i to będzie skuteczna umowa najmu. Dlatego pierwsza rzecz, którą trzeba zweryfikować, dotyczy tego, kto wynajmuje mieszkanie i czy ma do niego tytuł prawny – podkreśla w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Biznes Piotr Dobrowolski, radca prawny i wykładowca Wyższej Szkoły Bankowej w Poznaniu. Dla studentów wrzesień to ostatni moment na znalezienie lokum przed rozpoczęciem roku akademickiego. Sieć biur nieruchomości Metrohouse – która przeanalizowała w tym miesiącu oferty najmu w największych miastach – podaje, że za dwupokojowe mieszkanie 40–50 mkw. tradycyjnie najwięcej będzie trzeba zapłacić w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie czy Poznaniu. Jednak na przedmieściach i w tańszych dzielnicach można trafić na niższe stawki najmu, dlatego zdaniem eksperta warto przeanalizować lokalny rynek. Przy wynajmie mieszkania obowiązuje kilka zasad bezpieczeństwa. Po pierwsze, umowa powinna określać obowiązki i prawa obu stron oraz dokładnie precyzować, kto i za jakie koszty odpowiada (np. która ze stron umowy płaci za wymianę okien, naprawę lodówki czy cieknącego kranu). Wprawdzie te zasady zostały określone w ustawie o ochronie praw lokatorów, warto je jednak powtórzyć w umowie, by każda ze stron już w momencie jej zawierania wiedziała, za co odpowiada. Jeśli właściciel pobiera kaucję na poczet ewentualnych zniszczeń (zwykle wynosi ona równowartość miesięcznego czynszu, choć może więcej), taka informacja również musi zostać wpisana do umowy. Przepisy prawa dopuszczają bowiem możliwość ustanowienia kaucji, lecz nie jest ona obligatoryjna. Załącznikiem do umowy najmu jest też protokół zdawczo-odbiorczy, który dokładnie opisuje stan mieszkania i jego wyposażenie. Dobrze, jeśli jest uzupełniony o dokumentację zdjęciową. Dokładny opis stanu lokalu w momencie najmu pomoże później rozstrzygać ewentualne spory z właścicielem. Umowa powinna też dokładnie określać, z jakiego powodu może dojść do przedterminowego rozwiązania umowy i jak ma przebiegać okres wypowiedzenia – Wielokrotnie spotykaną praktyką rynkową jest to, że umowy są pisane źle i w sposób niezgodny z prawem. Lokator ma daleko idące prawa, które wynikają z ustawy o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie umowy najmu mieszkalnego jest bardzo sformalizowane, trzeba zachować całą masę różnego rodzaju drobiazgowych procedur, żeby mogły one zostać uznane za ważne. Pominięcie tych procedur powoduje nieskutecznością wypowiedzenia. Warto więc sprawdzić, czy w umowie nie zostały zawarte jakieś postanowienia sprzeczne z porządkiem prawnym – podpowiada Piotr Dobrowolski. 11 września tego roku zaczęła obowiązywać ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Nowe przepisy wprowadziły tzw. najem instytucjonalny. Dotychczasowy najem okazjonalny został w wyniku tych zmian zarezerwowany dla osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali. Natomiast wynajmującym w umowie najmu instytucjonalnego mogą zostać tylko przedsiębiorcy (zarówno osoby fizyczne, jak i spółki), których przedmiotem działalności jest właśnie wynajem lokali. – Wynajmującym w umowie najmu instytucjonalnego może być zarówno osoba fizyczna, jak i spółka prawa handlowego. Istotne jest to, że prowadzi działalność w zakresie wynajmu lokali – precyzuje Piotr Dobrowolski. W przypadku najmu instytucjonalnego lokator musi dołączyć do umowy najmu oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym oświadcza, że w razie odmowy dobrowolnego opuszczenia lokalu po zakończeniu najmu poddaje się dobrowolnie egzekucji i przyjmuje do wiadomości, że w takim przypadku nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani zastępczego. – Pociąga to za sobą ryzyko eksmisji na bruk. Najemcę lokalu w ramach najmu instytucjonalnego można będzie bardzo prosto i bez wielkich konsekwencji wyprowadzić z lokalu za pomocą komornika – przypomina radca prawny.

  • Polecane przez The Business Times:
  • Polecane przez The Business Times:

Pomysł Na Biznes

Jeśli chcesz, żeby biznes nie krył przed Tobą tajemnic warto na tym forum wymieniać się poglądami.

Biznes Plan

Biznesplany różnych firm, przykładowy biznes plan, gotowy biznes plan.

Inwestowanie

Giełda Papierów Wartościowych, Forex, Fundusze Inwestycyjne, Złoto i Surowce.
Agencja Marketingowa
© Times Press sp. z o.o. 2014 | Version 3.0.01.2014
Registered in Poland Registered office: Piastowska 46 lok.1, Jelcz-Laskowice, 55-220




www.BusinessTimes.pl nie ponosi odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie informacji zamieszczonych w serwisie,
ani za szkody poniesione w wyniku decyzji inwestycyjnych podjętych na podstawie treści, które zawiera www.BusinessTimes.pl.